Franske ejerlejligheder - nye regler per 2017

Af Max Ulrich Klinker, advokat et avocat

Digitale dokumenter, energimærkegennemgang, fond til vedligeholdelsesarbejde. Listen er lang, når det gælder ejerforeningers nye forpligtelser som følge af ALUR-loven (lov af 24. marts 2014) om adgang til bolig og fornyet lokalplan og af ENE-loven (lov af 12. juli 2010) om national miljømæssig forpligtelse, også kaldet for Grenell II. Senest 1. januar 2017 skal ejer efterkomme de nye regelsæt. En kort gennemgang følger nedenfor.

Global teknisk analyse (fr. Diagnostic Téchnique de l´Immeuble – forkortet: DTG)

Per 1. januar 2017 skal alle ejerlejlighedsforeninger som er ældre end 10 år udarbejde en global teknisk analyse (fr. DTG). Det er en omfattende rapport, der erstatter en tidligere rapportform, når en ejendom blev lavet om til ejerlejligheder. DTG skal indeholde 1. en general tilstandsrapport, 2. en vurdering af fællesområderne samt centralinstallationers stand, herunder forslag til forbedring, 3. et foreløbigt budget over arbejde, der skal planlægges med henblik på ejendommens bevarelse de kommende 10 år, 4. en analyse af energiforbrug. Når en DTG er udarbejdet, skal den forelægges for ejerforeningens medlemmer på en generalforsamling, og som stemmer om en langsigtet arbejdsplan, og derved en tilstræbt jævn årsfordeling over udgifterne. Beslutning om at lade udarbejde en DTG for dens udførelse sker ved simpelt flertal på en generalforsamling. Ejendomme ældre end 10 år skal have en DTG udarbejdet inden 1. januar 2017.

Fond til vedligeholdelsesarbejder

Med henblik på at forenkle udførelsen af pålagte arbejder fx energirenovering eller nyt tag - men også en forenkling i forvaltning af ejendommens aktiver og passiver på længere sigt, fastsætter ALUR-loven oprettelse af en fond til pålagte arbejder, og som skal være på plads 1. januar 2017. Fonden skal gøre det muligt at fordele udgifterne til løbende vedligeholdelse og forbedring. Bestemmelser om fonden og dens omfang kan variere alt efter ejerforeningens størrelse. Ejendomme på mindre end 10 boliger kan fritages helt for krav om oprettelse af en fond, men forudsætter enstemmighed på generalforsamlingerne. Desuden gælder det, at medmindre der er udført en DTG og at det fremgår, at der ikke skal foretages nødvendige arbejder i løbet af de kommende ti år, fritages ejerforeningen for at oprette en fond. Men fritagelsen gælder kun i samme periode som rapporten. Herefter må man begynde forfra og indhente en ny DTG.

Hvordan med økonomien? Fastsættelse af årlig bidragsstørrelse til fonden vil være en procentdel af ejerforeningens foreløbige budget, men ikke mindre end 5%. Bidrag besluttes på generalforsamlingen, og vedtages med simpelt flertal. Fondens midler skal indsættes på en bankkonto som ejerforeningens bestyrelse åbner i bestyrelsens navn. I princippet i samme pengeinstitut, som benyttes til den daglige drift, men på en særskilt konto. Renterne tilfalder ejerforeningen og kontoen kan ikke gøres til genstand for aftale eller kompensation. Eftersom fonden er tilknyttet formål for ejerlejligheden, refunderes den ikke til sælger ved salg, medmindre sælger og køber af sig selv indgår en refusionsaftale.

Digitalt dokument vedrørende opfølgning og vedligeholdelse

Her er der tale om tilstands- eller sundhedsrapport, som det hedder på fransk, over ejendommen, og oplyser til enhver tid indehaveren af den enkelte ejerlejlighed eller hus i et domæne om de arbejder, der er sat i gang på ejendommen. Dokumentet samler alle oplysninger om boligens og fællesområdernes vedligeholdelse og forbedringsprojekter. Nybyggeri baseret på byggetilladelse efter 1. januar 2017 samt alle boliger i ejerforeninger som er genstand for ejerskifte efter 2025 skal udarbejde et sådant dokument. Det skal indeholde oplysninger fra sagsmappen med ejendommens tekniske analyse i tilfælde af salg eller leje, og som går ud på at oplyse den kommende ejer eller lejer om aspekter, der knytter sig til boligen. Dokumentet skal indgå som bilag til skøde eller lejeaftale. Det skal dog bemærkes, at såkaldte sociale bortforpagtere, såsom halvoffentlige selskaber, socialt boligbyggeri og foreninger, der har fået en bygherregodkendelse, ikke systematisk er underlagt den nye lovgivning.

Registrering og ID

ALUR-loven lægger sig op af Lov om Byggeri (fr. Code de la Construction) og bestemmer offentlig registrering af ejerforeninger. Fra 1. januar 2017 vil det være gældende for ejerforeninger med mere end 200 lejligheder, fra 1. januar 2018 tilsvarende for foreninger med mere end 50 lejligheder og fra 1. januar 2019 mindre ejendomme. Hvorfor oprettes et sådan register? Der er tale om et politisk ønske om at bekæmpe og sanktionere usle boliger og ligeledes ejerforeninger, der forfalder. Loven giver desuden adgang for den enkelte ejerlejlighedsejer til at kunne opfordre ejerforeningens formand til at registrere og i det hele taget forlange at ejendommens oplysningerne holdes à jour, hvis vedkommende ikke selv sørger for at få det gjort i tide. Hvis der for eksempel ikke er gjort noget en måned efter opfordringen, risikerer formanden for ejerforeningen en bøde på 20 € per lejlighed og per uges forsinkelse. Bøden kan ikke pålægges ejerne, dog med undtagelse i tilfælde, hvor bestyrelsen arbejder frivilligt. Manglende registrering kan medføre, at ejerforeningen mister eventuelle tilskud fra det offentlige. Endelig skal ejerforeningens formand udarbejde et ”ID kort over ejerlejlighedsforeninger”, det vil sige en oversigt over de økonomiske og tekniske data for hver ejerforening som formanden forvalter. Heraf skal fremgå: navn, adresse og dato for ejerforeningens bestyrelses oprettelse, antal lejligheder der indgår i ejerforeningen, økonomiske oplysninger ved hvert regnskabsårs afslutning, vedligeholdelsesdokument over ejendommen. Denne oversigt skal også indgå som bilag i fremtidige købsaftaler, når en lejlighed eller hus i ejerforeningen skal sælges. Ydermere gælder det, at boligannoncer fremover skal angive, om den lejlighed der udbydes til salg er en del af en ejerforening, fællesudgifters størrelse, andelenes størrelse (det såkaldte millesièmes) og nok så bemærkelsesværdigt: om ejerforeningens bestyrelse er genstand for rets- eller klagenævnssager, når der er tale om ejerforeninger i deciderede vanskeligheder.

Fortsat gældende regler

Ved salg af ejerlejligheder skal sælger fremlægge de seneste tre års generalforsamlingsreferater (fr. procès-verbaux) som bilag til en slutseddel. Desuden skal sælger fremlægge ejerforeningens reglement inklusive samtlige ændringer foretaget gennem tiden.

Og sælger skal fortsat fremlægge en teknisk gennemgang for selve boligen, der indeholder en redegørelse for el- og gasinstallationer, eksponering i forhold til asbest, bly og termitter (afhænger af det enkelte kommunes krav til termitundersøgelser) og et certifikat med opmåling af antal kvadratmeter. Disse undersøgelsers omfang til trods, er der ikke tale om en teknisk gennemgang ligeså omfattende som en dansk tilstandsrapport. Er man i tvivl, bør man som køber altid kontakte en tekniker (arkitekt eller ingeniør) efter eget valg.

Almindelige betragtninger

Som det fremgår af ovenstående, må nuværende medlemmer af franske ejerforeninger belave sig på, at ordinære generalforsamlinger fremover afvikles anderledes, ligesom dagsordenen bliver længere. Især i begyndelsen, hvor selv små ejerforeninger skal omstille sig til det nye regelsæt. Selvom det kan forekomme bøvlet, vil det i sidste ende være til gavn for medlemmerne - ikke mindst nye købere, der fremover oplyses bedre om ejendommens tilstand.

I øvrigt anbefales det altid at deltage i sin ejerforenings generalforsamling. Har man ikke mulighed for at give møde eller kniber det med at forstå fransk, kan man som et minimum meddele fuldmagt og derved vise sit engagement for ejerforeningens ve og vel. Det kan komme nyttigt igen, når man end dag selv har brug for ejerforeningens velvilje.

Artiklen kan frit anvendes med anførelse af kilde

27. maj 2016